2026년 세제개편안 부동산 핵심 정리
양도세·종부세, 2029년까지 이렇게 바뀝니다.
이번 세제개편안을 보면 방향이 분명합니다.
앞으로 부동산 세금은
"얼마나 오래 갖고 있었느냐" < "실제로 거주했느냐" 를
훨씬 중요하게 봅니다.
그리고 2026년에 한 번에 바뀌는 게 아니라
2029년까지 해마다 단계적으로 바뀝니다.
언제 팔고 언제 보유할지에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다는 뜻입니다.
수십 개 항목 중에서 실수요자와 1~2주택자에게
1. 양도세 — 다주택 중과, 잠깐 풀렸다가 다시 조입니다
다주택자 양도세 중과세율은 이렇게 움직입니다.
- 2026년: 2주택 +20%p, 3주택 +30%p
- 2027년: 2주택 +5%p, 3주택 +10%p (대폭 완화)
- 2028년: 2주택 +10%p, 3주택 +15%p
- 2029년: 2주택 +20%p, 3주택 +30%p (원상복귀)
즉 다주택자가 집을 정리할 생각이 있다면 2027년이 세 부담이 가장 가벼운 해가 됩니다.
매물이 2027년에 몰릴 수 있다는 얘기이기도 합니다.
또 하나,
조정대상지역의 일시적 2주택 양도기한 이
2026년 10월 1일부터 3년에서 2년으로 단축됩니다.
이사 등으로 잠시 2주택이 된 분들은 기존 집 매도 일정을 다시 확인하셔야 합니다.
2. 장기보유특별공제 — "보유"는 죽고 "거주"만 남습니다
1세대 1주택 장특공제(연간 공제율)가 이렇게 바뀝니다.
- 2026년: 거주 연 4% + 보유 연 4%
- 2028년: 거주 연 6% + 보유 연 2%
- 2029년: 거주 연 8% + 보유 공제 폐지
말이 어려우니 예를 들어보겠습니다.
10년 보유했지만 거주는 2년만 한 A씨가 집을 판다면
2026년에 팔면: 거주 8% + 보유 40% = 공제율 48%
2028년에 팔면: 거주 12% + 보유 20% = 공제율 32%
2029년에 팔면: 거주 16% + 보유 0% = 공제율 16%
같은 집인데 파는 시점에 따라 공제율이 3분의 1로 줄어듭니다.
반대로 10년 실거주한 사람은 2029년에도 80% 공제를 그대로 받습니다.
"전세 주고 갖고만 있던 집"
의 세금 혜택이 사라진다는 게 이번 개편의 핵심입니다.
여기에 고가주택 공제한도가 새로 생깁니다.
2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로,
고가주택일수록 공제받을 수 있는 금액 자체에 상한이 걸립니다.
한편
장기거주 1세대 1주택 기본공제는 250만 원에서
2027년부터 2,500만 원으로 크게 늘어,
실거주 장기 보유자에게는 오히려 유리해집니다.
3. 종부세 — 공제는 실거주 중심으로, 부담은 단계적으로
종부세도 같은 방향입니다.
- 공정시장가액비율: 60% → 2027년 70% → 2028년부터 특정 다주택자 80% (세금 계산의 기준 금액이 올라간다는 뜻)
- 기본공제: 1세대 1주택 12억 원 → 2027년부터 거주 1주택 14억 / 비거주 1주택 9억으로 분리. 같은 1주택이라도 실제 사느냐 아니냐로 공제가 5억 차이 납니다.
- 세액공제: 고령공제+보유공제 조합에서 → 2028년부터 고령공제+거주공제로.
- 여기서도 보유가 빠지고 거주가 들어옵니다.
- 세액공제 한도 신설: 2027년 800만 원 → 2028년부터 600만 원
- 세부담상한: 150% → 2027년부터 200% (전년 대비 세금이 늘 수 있는 폭이 커짐)
- 세율 체계: 주택 "수" 기준 → 2028년부터 주택 "가액" 기준으로 전환. 싼 집 여러 채와 비싼 집 한 채의 세금 계산 방식이 근본적으로 달라집니다.
4. 그 외 알아둘 것
- 고령 1주택자 지방 이주 감면: 2027년 50%(5억 한도) → 2028년 30%(3억 한도) → 2029년 종료. 해당되는 분은 빠를수록 유리합니다.
- 등록임대주택 특례: 2027년까지 기존 특례 유지 → 2028년 축소 → 2029년 종료 수순입니다.
- 비사업용 토지: 개인 중과세율이 2028년부터 +10%p에서 +20%p로,
- 법인 추가과세도 10%에서 20%로 오릅니다.
5. 정리 — 시점별 체크포인트
- 다주택 정리를 고민 중이라면: 중과가 가장 낮은 2027년이 창구
- 일시적 2주택이라면: 2026년 10월부터 양도기한 2년, 매도 일정 점검
- 전세 주고 보유만 한 1주택이라면: 2029년 전에 매도할지, 실거주로 전환할지 판단 필요
- 10년 이상 실거주 1주택이라면: 오히려 공제가 커지는 방향이라 서두를 이유 없음
※ 본 글은 세제개편안 내용을 정리한 것으로, 국회 심의 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있습니다.
실제 거래나 신고 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
